Actueel
BOETE bij de (ver)koop van een woonhuis, tips voor kopers, verkopers en makelaars
De koop van een woonhuis moet schriftelijk worden vastgelegd. Makelaars hebben daarvoor modelovereenkomsten. In deze modelovereenkomsten wordt onder andere aangegeven dat wanneer een van beide partijen niet of te laat meewerkt aan de levering van het woonhuis op de overeengekomen datum, de andere partij -doorgaans na een voorgeschreven ingebrekestelling- aanspraak kan maken op een boete en aanvullende schadevergoeding.
Verkoper met spijt
Het kan zijn dat de verkoper spijt krijgt en toch graag de overeenkomst wil ontbinden. Reden kan bijvoorbeeld zijn dat een andere door verkoper gedachte transactie geen doorgang vindt. Als de verkoper in de koopovereenkomst geen mogelijkheid heeft opgenomen de overeenkomst te ontbinden dan heeft de koper de keuze. Op de eerste plaats kan de koper de verkoper dwingen het woonhuis toch te verkopen en leveren en daarbij volgens het NVM contract nog aanspraak maken op een boete van drie promille van de koopsom per dag. Maar de koper kan er ook voor kiezen om de overeenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de gebruikelijke boete van 10%. Het is voor een verkopend makelaar dan ook zaak om hier met de verkoper goed over te spreken en eventueel een voorbehoud op te nemen ten gunste van de verkoper. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het verkrijgen van bouwvergunning of financiering voor de nieuwe woning van verkoper.
Koper kan niet nakomen
Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de koper niet kan nakomen. Ten behoeve van de koper is het gebruikelijk om een financieringsvoorbehoud te maken. In de standaardovereenkomsten wordt daar ook in voorzien. Een koper kan evenwel niet zomaar een beroep doen op het financieringsvoorbehoud. De koper zal allereerst de voorgeschreven formaliteiten in acht moeten nemen. Het beroep op het voorbehoud dient tijdig plaats te vinden. De koper draagt daarvan de bewijslast. Daarnaast dient de koper aan te tonen, te hebben voldaan aan de inspanningsverplichting.
Wat houdt de inspanningsverplichting van de koper in?
Wanneer heeft de koper voldaan aan zijn inspanningsverplichting? De koper moet in ieder geval twee tot drie afwijzingen kunnen produceren van in Nederland erkende hypotheekverstrekkers. Kan de koper deze afwijzingen niet overleggen dan is de koper in beginsel de boete al verschuldigd. De koper moet de afwijzingen ook kunnen documenteren. De koper zal -zeker in geval van twijfel- aan verkoper of diens makelaar ook moeten tonen op basis van welke gegevens koper een financieringsaanvraag heeft ingediend. Als koper (bijvoorbeeld man en vrouw) niet in het voorbehoud hebben bedongen dat het inkomen van de vrouw niet meetelt, dan is het uitgangspunt dat beide inkomens moeten worden meegenomen. Hebben partijen geen maximale rente genoemd of maximale maandlast en kunnen zij wel een financiering krijgen tegen een hogere rente en daarbij behorende maandlast, dan kan koper geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud. Maar ook te denken valt aan een levensverzekering, een NHG-garantie, of een noodzaak om alles bij één bank onder te brengen. Het is dus als aankopend makelaar van belang om het financieringsvoorbehoud precies en nauwkeurig te omschrijven. Ook de verkopend makelaar zal als professionele partij hier op moeten toezien en zal onderzoek moeten verrichten. Ook wijze van documentatie (biivoorbeeld kopie van de aanvraag meesturen) door koper kan in het voorbehoud worden opgenomen. Zowel koper als verkoper hebben er belang bij dat het financieringsvoorbehoud strak is omschreven.
Tussenpersonen
Kopers zijn nogal eens afhankelijk van tussenpersonen. Als er vertraging optreedt bij de aanvraag van de financiering dan dient de koper tijdig bij de verkoper de vertraging te melden en te vragen om een verlenging van het voorbehoud. De gedragingen van de derden zijn volledig voor rekening van de koper. Een aarzelende tussenpersoon en daardoor vertraging bij het aanvragen van de financiering waardoor te laat een beroep op het voorbehoud wordt gedaan, komt voor rekening van de koper. Als aankopend makelaar is het dus zaak om erop toe te zien dat koper zijn inspanningsverplichtingen nakomt en tijdig gemotiveerd uitstel te vragen. Uiteraard het liefst per telefax in verband met bewijs.
Vormvoorschriften
Kopers die een beroep willen doen op een financieringsvoorbehoud dienen dat te doen op de in de overeenkomst voorgeschreven wijze en vóór de datum genoemd in de overeenkomst. Het belang van de vormvoorschriften en de termijn is niet enkel bewijstechnisch maar ook voor de verkoper van groot belang, deze moet immers kunnen vertrouwen op de doorgang van de transactie.
Matiging
Een koper die op onjuiste wijze een beroep doet op het financieringsvoorbehoud is doorgaans gehouden tot het betalen van de in de overeenkomst genoemde boete van 10%. Met een gemiddelde huizenprijs van €230.000,00 is een boete van €23.000,00 dus snel verbeurd. De enige reddingsmogelijkheid voor de koper is een nadrukkelijk beroep op matiging van deze boete. De hoofdregel is evenwel dat de rechter terughoudend moet zijn met matiging van de boete. Daarvan is pas sprake op het moment dat er hele bijzondere omstandigheden zijn. De ondergrens van de matiging is de schade van de eisende partij. Overigens worden de meeste standaardovereenkomst zo uitgelegd dat de koper pas schade behoeft te vergoeden, voor zover de schade meer bedraagt dan de boete, dus niet schade en boete.
De bankgarantie
De meeste standaardovereenkomsten voorzien erin dat de kopende partij een bankgarantie dient te stellen. Doorgaans is deze verplichting een goede graadmeter voor het wel of niet (kunnen) nakomen van de verplichtingen. Een bankgarantie is dan ook een wezenlijke onderdeel. Uitblijven van een bankgarantie is reden tot aktie voor de verkopend makelaar, de eerste sommatie zal dan snel moet worden verzonden.
Kortom wees als koper en verkoper maar ook als aankopend of verkopend makelaar precies in de wijze waarop het financieringsvoorbehoud wordt opgesteld en controleer of er terecht en op juiste wijze een beroep wordt gedaan op het voorbehoud.
